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Entwicklung des Bodenrechts für die Heimstätten in Eden

von Otto Jackisch, 1918

Die erste Satzung der Genossenschaft bestimmte: „Jeder Genosse hat Anrecht auf pachtweise Überlassung einer Heimstätte auf der Kolonie. Die Höhe der Pacht wird zwischen dem Genossen und dem Vorstande vereinbart. Seine Heimstätte kann der Genosse nach eigenem Ermessen bewirtschaften, jedoch nur in einer den vegetarischen Grundsätzen nicht widersprechenden Weise. Für alle Anlagen anderer Art ist die Genehmigung des Vorstandes erforderlich. Die Heimstätten bleiben im Eigentum der Genossenschaft und dürfen von derselben nicht veräußert werden. Die Genossen können ihrer Heimstätten, außer durch freiwillige Rückgabe derselben an die Genossenschaft, nur verlustig gehen durch ihr Ausscheiden aus der Genossenschaft. Tritt beim Tode eines Genossen dessen Erbe (Ehefrau, Kinder usw.) an seiner Stelle in die Genossenschaft ein, so hat derselbe das Anrecht auf die vom  Verstorbenen innegehabte Heimstätte.“

Die erste Werbung, die in der Urkunden-Sammlung zu finden ist, hebt unter Hinweis auf diese Bestimmung hervor:

„Eden ist damit die erste Freiland-Kolonie auf deutschem Boden“. Durch spätere Satzungs-Änderungen wurde das Pacht- und Mietverhältnis noch eingehender festgelegt, blieb im Wesentlichen jedoch bestehen bis zum Juli 1906.

Durch den Hauptsversammlungs-Beschluss vom 29. Juli 1906 wurde an Stelle des bisherigen Pachtverhältnisses auf Grund der §§ 1012 – 1017 des V.G.B das Erbbaurecht gesetzt. Alte Pachtverträge blieben auf Wunsch bestehen. Die in Nummer 1 der „Edener Mitteilungen“ vom Februar 1906 enthaltene Begründung zur Einführung des Erbbaurechts sagt u.a.:

„Der vorliegende Entwurf ist das Ergebnis jahrelanger Sammlung und Sichtung des bis jetzt vorliegenden, angewendeten Materials. Es berücksichtigt natürlich die besonderen, für uns in Betracht kommenden Gesichtspunkte und ist vom Vorstande sowie vom Aufsichtsrat einstimmig angenommen worden, nachdem unter Rechtsbeistand, Justizrat Berg in Berlin – ein in der Praxis stehender Bodenreformer – die juristische Beratung besorgt hat.“

Eine wesentliche Bestimmung des in 17 Punkten festgelegten Erbbaurechtsvertrages ist die, wonach die Bodennutzungsabgabe alle 5 Jahre geprüft und den etwa geänderten Verhältnissen entsprechend durch Beschluss von ¾ Mehrheit des Aufsichtsrates und Vorstandes der Genossenschaft neu festgelegt wird.

Damit bleibt die wachsende Grundrente des Siedlungslandes dauernd für die Genossenschaft gesichert. Die Bedeutung dieser Bestimmung möge die nachfolgende Darstellung der zur Erhebung gelangten Pachtsätze vom Morgen (1/4 ha) Land in Eden zeigen: Zuerst 10 bis 16 Mark, je nach der Lage, dann bis 1906 allgemein auf 20 Mark erhöht, dann geändert:

1907 bis 1914 für alte Verträge 25,- Mark

1915 bis 1919 für alte Verträge 31,25 Mark

ab 1920 bis 1925 für alte Verträge 62,50 Mark

und für neue Siedler 6,25 bis 12,50 Mark mehr je nach der Lage verschieden bis 75 Mark auf dem teuren Neulande. Jetzt ist der allgemeine Satz 75 Mark für alle neuen Verträge.

Das Eigentumsrecht an Gebäuden und sonstigen Baulichkeiten auf dem Heimstättenland ist dem Ansiedler zugesprochen, und für den Fall jedes Besitzwechsels, ausgenommen bei Erbgang an überlebende Ehegatten, hat die Genossenschaft das Vorkaufsrecht zum wirklichen Wert. Falls beim Verkaufe ein „Mehrwert“ gegenüber dem Herstellungs- oder Erwerbspreise erzielt und zugelassen wird, hat die Genossenschaft Anspruch auf die Hälfte dieses bezahlten Mehrwertes. In dieser Weise wurde das Erbbaurecht angewendet bis 1919.

Durch die Ergänzung mit Reichsverordnung vom 15.01.1919 wurde das Erbbaurecht für die Anwendung im Sinn und Geist für die Edener Siedlung ungeeignet. Die Neuerung fordert unter anderem, dass die Erbbaurechts-Abgabe für die ganze Dauer der Vertragszeit unveränderlich festgelegt sein muss. Infolgedessen wäre die durch die fortschreitende Besiedlung eintretende Grundrenten-Steigerung für die Genossenschaft als gemeinnützige Grundherrin nicht mehr greifbar, würde vielmehr dem einzelnen Siedler überlassen sein. Dies verstößt gegen den freiländischen Grundsatz der Genossenschaft, und so beschlossen die Körperschaften, das Erbbaurecht in der neuen Form nicht mehr anzuwenden, sondern an seine Stelle einen Erbpachtvertrag zu setzen, der alle sachlichen Bestimmungen des bisherigen Erbbaurecht-Vertrages übernimmt und auf die Höchstdauer von 30 Jahren geschlossen wird. Nach Ablauf dieser Zeit haben der Pächter und seine Erben oder Rechtsnachfolger das Vorrecht zur Verlängerung des Vertrages auf weitere 30 Jahre.

Dieser Pachtvertrag ist als dingliches Recht in das Grundbuch nicht eintragungsfähig. Infolgedessen ist für den einzelnen Siedler die Beleihung der Heimstätte bzw. des Erbbaurechtes mit Hypotheken nicht mehr möglich. Diese Beschränkung ist im Sinne der Bodenrechtsreform durchaus zu begrüßen, insofern nur Sorge getragen wird, dass die Benutzung von Leihgeld zum Zwecke des Aufbaues in anderer Weise durch die Genossenschaft gesichert wird. Durch die Einrichtungen der „Oranienburger Bau- und Kreditgesellschaft“ als Edener Siedlungsbank ist dies erreicht. Der jetzt geltende Pachtvertrag hat folgenden Wortlaut:

Zwischen der Obstbaukolonie „Eden“, eingetragene Genossenschaft mit beschränkter Haftpflicht in Oranienburg und Herrn………… wird nachstehender Vertrag vereinbart und beurkundet:

1. Die Obstbau-Kolonie Eden verpachtet für die Dauer von dreißig Jahren an Herrn ……… das auf dem Plan………. vermerkte, ……….qm große Heimstättengrundstück Nr. ……., Kartenblatt ……., Parzelle …….. ihres zu Oranienburg an der Kremmener Landstraße gelegenen, im Grundbuch zu Oranienburg, Band II, Blatt Nr. ….. eingetragenen Kolonie-Grundstücks.

2. Herr …..ist berechtigt auf dem Pachtgrundstück Bauwerke gemäß den hierüber vorzulegenden, und von der Obstbau-Kolonie Eden zu genehmigenden, sowie den Vorschriften der Baupolizei entsprechenden Plänen zu errichten. Die Obstbau-Kolonie Eden e.G.m.b.H. in Oranienburg ist verpflichtet, ihm bei Beendigung der Pacht die Gebäude gegen Entschädigung, die nach Maßgabe der unten festgesetzten Bedingungen /lt. Absatz 9) geregelt werden muss, käuflich abzunehmen. Der Pächter verzichtet auf das gesetzliche Recht, Einrichtungen (Punkt 547B.G.B.), insbesondere Gebäude, nach Beendigung und während der Pachtdauer ohne Genehmigung der Obstbau-Kolonie Eden wieder fortzunehmen. Die Genehmigung muss schriftlich nachgesucht und kann mit verbindlicher Wirkung nur schriftlich vom Vorstand erteilt werden.

3. Der Pächter erkennt ausdrücklich für die Gültigkeit des Vertrages die Benutzungsbeschränkungen für das Grundstück an, die in Absatz 23 der ihm bekannten Satzungen der Obstbau-Kolonie Eden enthalten sind.

4. Die Kündigung des Pachtvertrages durch die Verpächterin innerhalb der gesetzlichen Längstdauer von 30 Jahren kann fristlos erfolgen, wenn der Pächter a) das Grundstück satzungswidrig – Absatz 3 des Vertrages – benutzt oder benutzen lässt, oder b) mit der Zahlung des Bodenzinses und der übrigen Leistungen länger als 6 Monate im Verzuge ist, oder c) der bürgerlichen Ehrenrechte verlustig wird, oder d) Verstöße gegen die Satzungen der Genossenschaft nach Ersuchen um Abstellung bzw. Vermeidung wiederholt der fortgesetzt bestehen lässt, oder e) ohne Genehmigung der Verpächterin die Heimstätte oder einen Teil derselben unterverpachtet oder untervermietet, oder f) freiwillig oder gezwungen aus der Genossenschaft ausscheidet.

Der Pächter haftet in diesen Fällen für allen durch die vorzeitige Beendigung des Pachtverhältnisses entstanden Schaden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Dem Pächter steht gegen die Kündigung Berufung an die General-Versammlung binnen Monatsfrist nach Zustellung zu, ohne dass jedoch die Berufung für seine nach Punkt 8 zu stellende Räumungspflicht aufschiebende Wirkung hat. Stirbt der Pächter, so steht ein Kündigungsrecht seinen Erben nicht zu. Der Genossenschaft  steht dagegen innerhalb zweimonatlicher Frist nach der schriftlichen Todesanzeige den Erben gegenüber das Kündigungsrecht mit dreimonatlicher Frist zu. Sie wird jedoch von diesem Recht nur aus triftigen Gründen Gebrauch machen, insbesondere, wenn die Erben sich nicht einigen können, wer von ihnen die Pacht fortsetzen soll, oder wenn wichtige Bedenken gegen den zur Fortsetzung der Pacht vorgeschlagenen Erben vorliegen.

5. Nach Ablauf der dreißigjährigen Dauer des Pachtvertrages haben der Pächter und seine Erben oder sonstige Rechtsnachfolger die mit Genehmigung der Obstbau-Kolonie Eden in diesen Pachtvertrag eingetreten sind, das Vorrecht zur Verlängerung dieses Vertrages auf weitere dreißig Jahre.

Sind mehrere Erben vorhanden, so darf jedoch immer nur einer von ihnen das Pachtverhältnis fortsetzen. Eine Teilung der Heimstätte oder eine Pachtung mehrerer Personen bedarf der schriftlichen Genehmigung der Verpächterin. Können oder wollen sich die Erben über die Person, die in das Pachtverhältnis eintreten soll, nicht binnen zweimonatlicher Frist, vom Todestage des Erblassers gerechnet, einigen, und ist darüber auch im Testament des Pächters keine rechtswirksame Bestimmung getroffen, so kann die Obstbau-Kolonie Eden diesen Vertrag nach Maßgabe des Absatze 4 jederzeit kündigen.

6. Nach Endigung des Pachtverhältnisses ist die Obstbau-Kolonie Eden verpflichtet, die auf dem Grundstück vorhandenen Bauwerke sowie Gartenanlagen nach ihrem Herstellungswerte (lt. Absatz 9) zu übernehmen.

7. Während der Dauer der Pachtung zahlt der Pächter an die Obstbau-Kolonie Eden die folgenden jährlichen Leistungen:

a)               Eine Bodennutzungsabgabe von zunächst …….. Mark., die alle 5 Jahre im Januar – beginnend mit dem Januar 1920 (dann 1925 uff.) – geprüft und den etwa geänderten Verhältnissen entsprechend durch Beschluss von 2/3 Mehrheit des Aufsichtsrates und des Vorstandes der Obstbau-Kolonie Eden neu festgesetzt wird.

b)               Eine vom Tausend des Herstellungswertes bzw. Erwerbspreises der auf dem Grundstück errichteten Gebäude zu bestimmende Rate als Beisteuer für die nicht vom Pächter geschaffenen bzw. zu schaffenden Nutzungs- und Verkehrs-Verbesserungen des Grundstückes. Diese Rate beträgt zur Zeit …. vom Tausend und ist ebenfalls nur durch Beschluss von einer 2/3 Mehrheit des Aufsichtsrates und des Vorstandes der Obstbau-Kolonie Eden zu ändern.

c)                c) Für den pflichtmäßig zu übernehmenden Wasseranschluss an die alllgemeine Wasserleitung den entfallenden Anteil. (Derselbe beträgt z. Zt. für die Wasser-Entnahme im Sommerhalbjahr: 1. April bis 30. Sept. …… Mark., wofür bis ……. cbm Wasser entnommen werden dürfen.) Den Wassermesser hat der Pächter zu stellen.

d)               d) Die Steuer nach dem gemeinen Wert seiner Baulichkeiten in der Höhe, wie solche von der Gemeinde Oranienburg eingezogen wird. Diese Leistungen sind am Schluss jedes Kalender-Halbjahres zu bezahlen; Aufrechnung ist nicht statthaft.

8. Macht die Verpächterin von dem Recht des Abs. 4 Gebrauch, so ist die Aufhebung des Pachtverhältnisses sowie eine Räumungsfrist mit 2/3 Mehrheit des Aufsichtsrates und Vorstandes der Genossenschaft zu beschließen und dem Pächter mitzuteilen. Mit diesem Beschluss treten die Rechtswirkungen des Absatz 4 ein.

9. Die Obstbau-Kolonie Eden hat dem Abziehenden den Wert seiner Aufwendungen für Haus- und Gartenanlagen zu erstatten. Die Obstbau-Kolonie Eden ist zur Abnahme von Häusern nur zu ihrem Herstellungswerte bzw. Erwerbspreise unter Abrechnung einer angemessenen Abnutzung (Abschreibung) verpflichtet. Die Feststellung der Anpflanzungswerte des Gartens geschieht durch Schätzung von zwei Sachverständigen, deren jede Parte je einen wählt. Beide Sachverständige wählen – bald nachdem sie ernannt sind – zunächst einen Obmann, der jedoch nur für den Fall, dass beide Sachverständige sich nicht einigen, in Tätigkeit treten soll, und dessen Entscheidung bindend ist. Berufung an die ordentlichen Gerichte ist ausgeschlossen. Die Auszahlung des so festgestellten Wertes erfolgt sofort zu ¾ in verzinslichen Schuldverschreibungen der Obstbau-Kolonie Eden bzw. ihrer Bankstelle, und zu ¼ in bar, spätestens innerhalb sechs Monaten. Bis zur Auszahlung ist das Barguthaben mit 3½ v.H. jährlich zu verzinsen. Die Obstbau-Kolonie Eden ist auch berechtigt, das Ganze sofort auszuzahlen.

10. Die Rechte aus diesem Pachtvertrag können nur mit Genehmigung der Verpächterin an einen anderen abgetreten werden. Die Entscheidung über ein dahinzielendes Gesuch, das die genaue Anschrift des Rechtsnachfolgers enthalten muss, ist von der Genossenschaft binnen Monatsfrist zu erteilen. Eine Mitteilung von Ablehnungsgründen ist nicht erforderlich. Nach antwortlosem Ablauf einer Entscheidungsfrist gilt die Abtretung als genehmigt. Wird es erwiesen, dass die beabsichtigte Abtretung nur des Gewinns halber gegen besonderes Entgelt erfolgen soll, so steht der Genossenschaft das Recht zu, dem Pächter den Vertrag fristlos zu kündigen. Die Rechtsmittel gegen diese Kündigung regeln sich nach Abs. 4. Unter-Verpachtung ohne vorherige schriftliche Genehmigung des Vorstandes ist ausgeschlossen.

11. Bei einem Besitzwechsel, ausgenommen bei Erbgang an überlebende Ehegatten, hat die Obstbau-Kolonie Eden Anspruch an den abgehenden Pächter:

a)               auf eine Umsatz-Abgabe von 2 (zwei) vom Tausend vom Verkaufspreise der Baulichkeiten,

b)               auf den halben Betrag des etwa bezahlten Mehrwertes an Gebäuden,

c)                auf eine Umsatz-Abgabe von 5 (fünf) v. H. auf die Anpflanzungswerte. Bei Feststellung der letzteren ist eine Schätzung maßgebend, die von zwei Sachverständigen aufzustellen ist. Je einen der Abschätzer bestimmt der abgetretene Pächter und die Obstbau-Kolonie Eden, und beide Sachverständige ernennen einen Obmann für Streitfälle. Dessen Spruch ist entscheidend unter Ausschluss der Anrufung ordentlicher Gerichte. Die Schätzung muss stets, auch im Falle des Abs. 8, unter Berücksichtigung des Grundsatzes aufgestellt werden, dass der Besitz-Nachfolger nicht einen derartig hohen Preis zu zahlen hat, der die Bodenertrags-Rente unmöglich macht.

12.  Der Pächter ist verpflichtet, sämtliche Bauwerke auf dem Grundstücke dauernd in ordnungsmäßigem Zustande zu erhalten und die zur Erhaltung nötigen Ausbesserungen und Ergänzungen zu bewirken. Wenn angenommen werden darf, dass der Pächter die Erhaltung der Baulichkeiten vernachlässigt, ist die Pächterin befugt, nach vorheriger Anmeldung durch von ihr bezeichnete Sachverständige Gebäude und sonstige Anlagen und Einrichtungen der Heimstätte zu besichtigen und die Vornahme der nötigen Verbesserungen unter Stellung einer angemessenen Frist zu verlangen. Umbauten sind der Genehmigung der Obstbau-Kolonie Eden unterworfen.

13.  Bei einer etwaigen Weiter-Vermietung von Teilen der Baulichkeiten dürfen diejenigen Grenzen nicht überschritten werden, die die polizeilichen Bestimmungen (Wohnungsamt) für Abvermietung ziehen. Erwerbsmäßiges Vermieten von Land und Anlagen darauf bedarf der schriftlichen Genehmigung der Obstbau-Kolonie Eden. Der Pächter hat die Gebäude gegen Brandschaden zu versichern und die bestehende Versicherung sowie Zahlung der Versicherungs-Gebühr auf Verlangen der Verpächterin nachzuweisen. Die zu zahlenden Entschädigungs-Summen sind ausschließlich für den Wiederaufbau zu verwenden. Die Feuer-Versicherung erfolgt im Namen der Verpächterin durch den Pächter. Die Versicherungs-Gebühren hat der Pächter zu zahlen.

14. Kosten, die durch die Beurkundung des Vertrages entstehen, hat einschließlich des Stempels der Pächter zu tragen.

15. Die Übergabe erfolgt am ……… Abgaben, Lasten und Nutzungen trägt der Pächter. Das gleiche gilt von solchen öffentlichen Lasten, die etwa nach Abschluss dieses Vertrages neu auferlegt werden.

Oranienburg-Eden, am ……

Der Edener Genosse und Ansiedler ist also Eigentümer seines Landes nur als Glied der Gemeinschaft und hat eigenmächtig nicht über Verkauf und Beleihung zu verfügen; dagegen ist er wirklicher Besitzer des Bodens und als solcher frei in der Bewirtschaftung desselben, natürlich innerhalb der genossenschaftlichen Satzung.

Das Bedenken, dass solche „gebundene“ Heimstätte nicht veräußerlich sein wird, wenn die Umstände dies für den Ansiedler einmal wünschenswert machen, wird durch die Edener Erfahrungen widerlegt. Heimstätten in einem aufblühenden Siedlungsverbande steigen immer an Wert, und da dieser „Mehrwert“ eben stets infolge Ausschluss des selbstsüchtigen Verkaufs seitens des Wegziehenden der Gemeinschaft und dem neuen Siedler auf der Scholle erhalten wird, so fehlte es in Eden nie an Käufern. An anderer Stelle dieser Schrift ist ausgeführt, weshalb der Besitzwechsel in Eden sogar ein starker war. Damit entstand der Genossenschaft fortgesetzt Arbeit und Geldausgabe für die Werbung und Aufklärung neuer Mitglieder, Abschätzung der Heimstätten, Ausfertigung neuer Verträge usw. Der Vorstand sah sich genötigt, zum Ausgleich dieser Belastung eine Unkosten-Auflage beim Besitzwechsel vorzunehmen, zunächst 10 Prozent, von 1906 ab 5 Prozent der festgestellten Anlagewerte.

Bei den Schätzungen der Heimstättenwerte wird streng auf die Innehaltung der Bestimmung des Schlusssatzes von Punkt 11 des obigen Pachtvertrages gehalten. In den ersten Jahren, wo zur Prüfung dessen eine Ertragsziffer nicht zu Gebote stand, waren die buchmäßig nachweisbaren Herstellungskosten der Anpflanzung die Unterlage. Nur in ganz seltenen Fällen hatte das genossenschaftliche Schiedsgericht Anlass, Einsprüche der Beteiligten zu schlichten. Wie oft dagegen ist bei so genannten „freien“ Verkäufen von Grundstücken und Anlagen der eine Teil übervorteilt, und sind hässliche Streitereien die Folge!

In Eden hat das alte deutsche Recht, die Bodenleihe, nicht nur erneute Anwendung gefunden, sondern zum gemeinsamen Nutzen glänzende Bewährung durch ein Vierteljahrhundert Anfangsarbeit unter schwierigen Verhältnissen gezeigt! Es wird unbestritten weiter bleiben, was es in guten und bösen Zeiten für die Genossenschaft bisher war: „Ein starker Eckstein für den sicheren Bestand der Siedlung.“

Aus der Festschrift „Eden – 25 Jahre Obstbausiedelung“

Otto Jackisch zog im Jahr 1900 nach Eden und trat bald darauf in den Vorstand der Genossenschaft ein, dessen Vorsitz er 1903 übernahm. Seine Tätigkeit als Geschäftsführer endete 1922. 

Die Einführung des Erbbaurechts 1906 war eine wesentliche Entscheidung für den langfristigen Bestand der Siedlung.